不動産におけるオフバランス(5%ルール)


日本公認会計士協会より公表された「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」(以下、「不動産流動化実務指針」)では、不動産をSPC(特別目的会社)に譲渡した場合、リスク・経済価値アプローチにより消滅の認識の可否を検討することが要請されています。

いわゆる会計上、オフバランス(資産を財務諸表から消去すること)の可否を規定したものとなります。

SPCに不動産を売却したにも関わらず、資産の譲渡人(オリジネーター)がSPCに関与し続け、不動産のリスクがオリジネーターにあり続けるという実態があるため、当該規制がなされました。

 

リスク・経済価値アプローチのもとでは、不動産の保有に係るリスクと経済価値のほとんど全てが他に移転したと認められる場合には、企業会計上売却処理が可能であるが、そうでない場合は金融処理が必要となります。

売却処理では、不動産の消滅と売買損益を認識できる(オフバランスできる)が、金融処理では不動産を担保とした資金調達として会計処理しなければなりません(オフバランスできない)。

売却取引の要件としては、下記に参考として要件を記載いたしました。

 

オフバランスが会計上認められるには、具体的には、リスク負担割合が5%程度の範囲内であれば、オフバランスできると規定されています。

俗に5%ルールと呼ばれています。

 

リスク負担割合=リスク負担の金額÷流動化する不動産の譲渡時の適正な価額(時価)

 

☆具体的な設例

この場合、リスク負担割合は、5÷1005%となり、5%の範囲内となるため、売却要件を満たしていれば、売却取引となり、譲渡人(オリジネーター)はオフバランスできるという判定になります。

オフバランス判定のフローチャートもありますので、参考に下記に記載しております。

 

適用対象は、不動産に限らず、原則としては、固定資産、棚卸資産に計上するものとなりますが、この実務指針は会計に適用される話であって、税務では適用されない可能性があることに留意する必要があります。

これが体現されたのが、ビックカメラ事件と呼ばれる裁判です。

裁判は、税務当局側が勝ちまして、ビックカメラがさんざんな目に遭った事件です。

さらには、裁判所から、不動産流動化実務指針は公正処理基準(税法の公正な会計処理基準)ではなと言われてしまった事件でもあります。

このように言われても、不動産流動化実務指針はまだ生きており、実務上、考慮されています。

事件の概要は、「SPCの裁判事例(ビックカメラ事件)」という記事に記載しておりますので、ご興味があれば読んでみてください。

 

(参考)売却取引の要件

①不動産が法的に譲渡されていること(不動産流動化実務指針第3項)

② 譲渡対価としての資金が流入していること(不動産流動化実務指針第3項)

③ 譲渡対価が適正であること(不動産流動化実務指針第5項)

④不動産に係るリスクと経済価値のほとんど全てが、譲受人である特別目的会社を通じて他の者に移転していること(不動産流動化実務指針第5項)

 

(参考)オフバランス判定のフローチャート

不動産流動化実務指針 参考資料より抜粋